Wert einer Immobilie

von Home-Vermittlung Höhener (Kommentare: 2)

Wert einer Immobilie

Wie viel ist Ihr Haus wert? Mit wie viel müssen Sie für die Wohnung rechnen, die Sie interessiert? Die Antwort wissen Immobilienschätzer, die Liegenschaften nach verschiedenen Methoden bewerten. Oder eine Software, die den Marktwert einfacher und schneller, aber nicht unbedingt genauer berechnet.

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, stellt sich früher oder später die Frage nach dem «richtigen» Preis. Richtig in Anführungs- und Schlusszeichen, weil es diesen richtigen Preis eigentlich nicht gibt – trotz Faktoren, die messbar sind und objektiv bewertet werden können. Dazu zählen beispielsweise Lage, Wohnfläche oder Ausbau. Andere Faktoren sind schwieriger zu bewerten, weil dem einen die Bushaltestelle vor dem Haus wichtiger ist als die Schule in der Nähe und dem anderen die grüne Wiese hinter dem Haus wichtiger als der Tante-Emma-Laden um die Ecke. Der richtige Preis ist der, auf den sich Käufer und Verkäufer einigen.

Doch bevor Käufer und Verkäufer verhandeln können, müssen sie eine Ahnung haben, wie viel das Haus oder die Wohnung wert sein könnte. Sie müssen den Wert schätzen. Oder, noch besser, schätzen lassen. Zum Beispiel von einem Immobilienschätzer oder Architekten. Fachleute kennen zum einen alle Bewertungsmethoden und zum anderen den lokalen Markt mit seinen Besonderheiten.

Die drei wichtigsten Bewertungsmethoden

  • Der Realwert oder Substanzwert setzt sich aus dem Gebäudezeitwert – Neuwert minus Minderwert – und Landwert zusammen. Der Neuwert entspricht den Baukosten, um dieselbe Immobilie in demselben Standard neu zu bauen, der Minderwert der Altersentwertung der Immobilie. Der Landwert hängt von der Lage, der Bebauung, der Nutzung und dem Ausbau ab. Privat bewohntes Wohneigentum wird mehrheitlich nach dem Real- oder Substanzwert bewertet.

  • Der Ertragswert wird für Renditeobjekte angewandt und für selbst bewohntes Wohneigentum kaum berücksichtigt. Die Mieten werden mit dem Kapitalisierungssatz – Rendite von Bundesobligationen plus Risikozuschlag plus Abschreibungen plus Unterhaltskosten – kapitalisiert. Dieser Satz liegt im Moment zwischen 6 und 9,5 %. Eine Immobilie mit Fr. 50'000.- Mieteinnahmen, die mit 8 % kapitalisiert wird, hat einen Ertragswert von Fr. 625’000.-.

  • Der Verkehrswert entspricht dem durchschnittlichen Preis, für den vergleichbare Immobilien an vergleichbarer Lage die Hand ändern, wenn der Markt spielt. Dieser Wert wird auf der Grundlage von Real- und Ertragswert berechnet. Je nach dem, wie die Immobilie genutzt werden soll, werden die Werte unterschiedlich gewichtet.

Alternative zu traditionellen Methoden

Einen anderen Ansatz verfolgt die hedonistische Methode. Dieses computergestützte System fragt in einer Datenbank alle vor kurzem verkauften Immobilien ab, gleicht sie mit bis zu 50 Kriterien wie Lage, Wohnfläche, Anzahl Zimmer, Ausbau oder Steuersatz ab und errechnet aus den Verkaufspreisen den Marktwert der zu bewertenden Wohnung oder des zu bewertenden Hauses. Die Resultate sind in der Regel näher am Markt, weil die hedonistische Methode tatsächlich bezahlte Preise berücksichtigt. Ausserdem kostet eine hedonistische Schätzung weniger als eine klassische Schätzung. Die Methode eignet sich für fast alle Immobilien, hat aber Schwierigkeiten, wenn sie den Wert einer einzigartigen Immobilie definieren soll, weil ihr dafür die Datenbasis fehlt.

Zurück